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原题:由学区房“炒”热楼市能火多久?资料来源:看来,中国财富集团多次借学区房引发热议的大城市,已经真正打开了房地产市场。4月份,北京新房市场新增8695套,是3月份的4.76倍;54套豪宅开盘,沪深两市总价2900万元,半天内售罄,由于人流众多,销售现场也受到紧急限流的制约;南京楼价继续走高上涨,主城区新建豪宅突破7万元/平方米;厦门拍出103.55亿新地王,楼面价50600元/平方米,溢价率43.82%。

看来,房地产市场的上涨趋势确实正在走向繁荣。但问题是,如此火爆的场面还能持续多久?国际评级机构穆迪是国内房地产市场第一个获得“负面”评级的冷水。在不久的将来,该机构将中国房地产业的前景调整为“负面”,这是该机构最近一次将中国房地产业评为“负面”以来的五年。穆迪表示,新皇冠疫情和经济增长放缓的影响给中国房地产需求和库存水平带来压力。同时,海外融资环境仍不明朗,中国房地产业前景被调整为“负面”。4月份以来,国内房地产企业海外融资基本停滞。

据壳牌研究院数据显示,海外债券市场受疫情影响严重,房地产企业境内外债券融资约5010亿元,融资规模较2019年同期下降10%。从债券发行结构看,由于4月份未新增境外债券的影响,2020年1-4月境外债券金额较2019年同期下降13个百分点,成为近10年来的第三低水平。海外融资锐减,重创了一直承受着沉重资金压力的房企。中南财经政法大学数字经济研究所执行所长潘鹤林告诉《中国财富》记者,近年来,美元债务已成为国内房地产企业的“热点”。

通过美元债务,房地产企业不仅可以获得维持生产经营所需的资金,还可以用来偿还旧账,因此受到国内房地产企业的广泛依赖。从融资规模来看,房地产企业境外单月融资额往往超过100亿美元,融资利率普遍超过10%,甚至有部分房地产企业融资利率超过15%。对此,潘石屹、林伯强指出,“解燃眉之急”的方式可以缓解暂时的资金困难,但房地产企业后期将面临较大的压力。房地产百强企业销售总额下降16.9%。除“负面”评级外,穆迪还预测,2020年全国房地产合同销售额将比2019年同期下降5%-10%。

从近期公布的房地产百强企业销售总额来看,2020年1-4月,房地产百强企业销售总额为2.6万亿元,同比下降16.9%;其中,4月销售总额为9193.1亿元,同比下降6.6%。总的来说,形势并不乐观。据诸葛搜房数据研究中心发布的月度报告显示,4月份,虽然35个重点城市的新房价格和100个重点城市的二手房价格环比大幅上涨,但一二线城市的新房价格同比增幅继续收窄,而二手房均价均低于2019年同期,降幅分别为0.35%和0.46%。

从我国财富测绘成交量来看,虽然4月份一、二线城市新房销售面积环比增长,分别增长37.45%和40.22%,但同比数据分别下降20.80%和23.70%。一线城市中,北京销售面积环比增幅最大,达到59.7%。据北京联家地产紫竹桥店店长刘明介绍,4月份北京联家地产总成交量为1.7万套,环比确实有所上升。不过,根据诸葛的数据,北京新房销售仍在同比下降,降幅为18.2%。今年的房地产市场能否与2019年抗衡?值得注意的是,5月11日晚间,央行发布金融统计报告称,4月份广义货币(M2)增速已大幅上升至11.1%,比2019年同期高出2.6个百分点,相当于4个月激增11万亿。

根据M2增速与房价增速正相关的趋势,以及著名经济学家吴敬琏“M2增速过快是房价上涨的根本原因”的结论,目前业内对房地产市场的后续表现仍有信心。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,受M2及相关金融政策的影响,未来房地产市场的火爆场面还将持续一段时间。虽然目前房地产市场整体水平突破2019年的可能性不大,但不排除9月前后会有少数房地产企业突然出现,实现业绩超越。毕竟,目前潜在的购房需求依然存在。诸葛搜房分析师王晓义也表示,疫情期间,购房者对房屋权属和质量的认识加深,购房需求更为旺盛。

下半年,因疫情推迟的住房需求将稳步释放。她还总结说,“不排除某个月会有集中交易,或者交易水平会超过去年同期。预计年营业额将稳定、适度,略低于2019年。”中原地产首席市场分析师张大伟认为,目前,流动性越来越明显。在这种背景下,通货膨胀的可能性会增加,资本流入房地产的比例也会增加。他预计,房地产在后市会有所分化,但一、二线城市仍是优质区域。免责声明:本媒体提供的所有内容均来自本媒体,版权归原作者所有。

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